Как муниципальную квартиру сделать коммунальной в 2021

Как муниципальную квартиру сделать коммунальной в 2021

Жилищный кодекс РФ 2021 года: коммунальная квартира


› Статья акутальна на: Май 2021 г. Новая редакция Ст. 42 ЖК РФ 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. 4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть) 5.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. 1. Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире определяется исходя из того, что указанная доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащей собственнику комнаты в данной квартире. При этом в общую площадь комнаты, принадлежащей собственнику, не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас (см.

ч. 5 ст. 15 Кодекса). Если в коммунальной квартире собственнику принадлежат две (или более) комнаты, то следует полагать, что это обстоятельство само по себе не должно учитываться при определении размера его доли в праве общей собственности, так как решающее значение в этом случае имеет не количество жилых комнат, а их общая площадь. Таким образом, доли участников общей собственности в коммунальной квартире не являются равными.

Поэтому в данном случае применяются правила гражданского законодательства о долевой, а не о совместной собственности. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что доля участника долевой собственности может быть увеличена по правилам первого абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ, если этот участник осуществил за свой счет неотделимые улучшения общего имущества.

2. Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Она пропорциональна сумме: а) размера общей площади указанной комнаты и б) определенного в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире размера площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. 3. В соответствии с принципом, заложенным в основу ч.

2 ст. 37 Кодекса, в ч. 3 ст. 42 содержится императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты судьбе права собственности на комнату, принадлежащую этому собственнику. В случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. 4. В случаях, когда право собственности на комнату в коммунальной квартире переходит к другому лицу на основании сделки или в порядке наследования, доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире в неизменном виде переходит к новому собственнику.

5. Императивные нормы ч. 5 ст. 42 Кодекса запрещают собственнику комнаты в коммунальной квартире совершать действия, нарушающие принцип следования доли в праве общей собственности собственника комнаты в коммунальной квартире судьбе права собственности на указанную комнату (см. ч. 3 ст. 42 Кодекса). См. также комментарий к ст.

38 Кодекса. 6. Право преимущественной покупки — это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается. Согласно ст. 250 ГК РФ публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч.

2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены. В соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

1. Доля собственника комнаты (комнат) в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры определяется пропорционально общей площади комнаты (комнат). Расчет общей площади комнаты: площадь вспомогательных помещений делится на число комнат в коммунальной квартире. Приходящаяся на комнату часть вспомогательных помещений и жилая площадь комнаты дает (в сумме) общую площадь комнаты.

Эта площадь — основа определения доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире — пропорционально общей площади комнаты. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире является неотъемлемой частью комнаты и всегда следует судьбе права собственности на нее.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире является неотъемлемой частью комнаты и всегда следует судьбе права собственности на нее. При смене собственника комнаты доля нового собственника в праве общей собственности равна доле предшествующего собственника. Собственник комнаты в коммунальной квартире лишен возможности выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры и ее отчуждения отдельно от отчуждения комнаты.

3. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки этой комнаты в порядке и на условиях, установленных Гражданским кодексом РФ.

Порядок продажи доли таков: продавец обязан письменно известить собственников всех остальных комнат в этой квартире о намерении продать свою комнату, указав цену и другие условия, на которых она продается.

Любой из остальных собственников вправе купить ее на этих условиях в течение месяца; в противном случае собственник вправе продать свою комнату любому лицу (ст. 250 ГК РФ). Если продавец нарушает преимущественное право собственников других комнат, любой из них может в течение 3 месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Для этого необходимо обратиться в суд. 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. 3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты. 5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату. 6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

1. Аналогично доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома в комментируемой статье устанавливается и наличие доли в праве общей собственности каждого собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве на общее имущество в данной квартире. Эта доля пропорциональна размеру принадлежащего собственнику на праве собственности жилого помещения в квартире.

Исходя из размера доли в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире, собственники жилых помещений в такой квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (см.

комментарий к ст. 43 ЖК). 2. Настоящий Кодекс устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.

Собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире также имеет долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме у собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире пропорциональна размеру принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения и размеру общего имущества коммунальной квартиры в соответствии с его долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире. 4. Аналогично правилам в отношении общего имущества многоквартирного дома и долей в праве общей собственности на него должны применяться правила и для общего имущества коммунальной квартиры и доли в праве общей собственности на нее.

Это обусловлено назначением и специфической особенностью объектов, являющихся общими для жильцов коммунальной квартиры. 5. При продаже изолированного жилого помещения в коммунальной квартире остальные собственники жилых помещений в этой квартире имеют право преимущественной покупки в порядке и на условиях, которые предусмотрены ГК РФ. Гражданский кодекс устанавливает только один случай осуществления права преимущественной покупки — это приобретение доли в праве общей собственности другими участниками долевой собственности (ст.

250). Но в данном случае было бы лучше, если бы в комментируемой статье порядок и условия продажи изолированных жилых помещений в коммунальной квартире были расписаны. 5. Применяя аналогию ст. 250 ГК РФ, собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме остальных собственников изолированных жилых помещений в этой квартире о своем намерении продать принадлежащее ему на праве собственности помещение с указанием цены и других условий, на которых продает его.

Если остальные собственники жилых помещений в квартире откажутся от покупки или не приобретут продаваемое жилое помещение в течение месяца со дня извещения, то собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире вправе продать его любому лицу. При продаже жилого помещения в коммунальной квартире с нарушением преимущественного права покупки любой другой собственник жилого помещения в данной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По аналогии со ст. 255 ГК РФ в случае наложения взыскания на изолированное жилое помещение в коммунальной квартире кредитор вправе требовать продажи должником этого жилого помещения остальным собственникам жилых помещений в этой квартире по цене, соразмерной рыночной стоимости данного жилого помещения, с обращением вырученных от продажи средств в счет погашения долга. В случае отказа остальных собственников жилых помещений в коммунальной квартире от приобретения жилого помещения должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на жилое помещение должника путем продажи этой доли с публичных торгов. Жилищный кодекс представляет собой специализированный федеральный закон, посвящённый регулированию взаимоотношений лиц разного юридического ранга в области владения, распоряжения и пользования помещениями, относящимися к жилому фонду.

Действующий ЖК РФ был принят в 2005 году в качестве нормативного акта, который максимально адаптирован к условиям разнообразия форм собственности на недвижимость. Любой закон посвящён не земле, имуществу, строениям или ресурсам. Он посвящён человеческим взаимоотношениям относительно какого-либо объекта или явления.

Регулировать нужно действия или бездействия людей, а не состояние объектов или динамику явлений.

Жилищное законодательство – это вся совокупность законодательных актов разного уровня, которые посвящены взаимоотношениям людей относительно элементарной единицы – жилища.

Кодекс как сборник всех необходимых правил федерального уровня содержит все базовые определения и нормативы, которые обязательны и приоритетны для исполнения на всей территории российской юрисдикции.

Жилищем считаются изолированные помещения, пригодные для проживания в нём людей и признанные таковыми на официальном уровне (ст. 15). Жилище должно быт отнесено к соответствующей категории помещений и числиться в таком качестве в органах госрегистрации.

Существуют два понятия – жилищное законодательство и право.

Первое понятие представляет собой всю совокупность юридических документов, посвящённых реализации конституционного права на жильё. Второе понятие является развёрнутым описанием такого права.

Конституционное право на жилище реализуется с помощью соблюдения следующих принципов (ст. 1 ЖК РФ):

  1. ответственности органов власти за формирование условий для обеспечения людей жильём;
  2. восстановления нарушенных прав;
  3. равных прав для всех участников данного вида отношений;
  4. допущения ограничений жилищных прав только в исключительных ситуациях.
  5. использования помещений только по назначению;

Жилищный кодекс РФ выполняет функцию защиты прав человека на жильё и главного юридического документа жилищного законодательства. Он состоит из 12 разделов, 21 главы, 236 статей, которые посвящены темам: Наиболее актуальными являются темы собственности, а также обеспечения функционирования многоквартирных домов и прилегающих к ним территорий.

Закон предусматривает только такие формы реализации прав на жилище, как владение, распоряжение и пользование (ст. 30). Максимальное количество прав сосредоточено у владельца недвижимости. Люди, владеющие жильём, могут им пользоваться и распоряжаться, то есть:

  1. менять;
  2. дарить;
  3. завещать;
  4. консервировать, то есть не пользоваться.
  5. продавать;
  6. сдавать в аренду;

Значительно меньше прав у лиц, пользующихся жильём на основе аренды или социального найма.

Однако именно этому виду прав на жильё в ЖК посвящён целый раздел (третий), состоящий из четырёх глав.

Такое внимание этому виду пользования уделено по той причине, что социальный наём – явление динамичное, требующее проработки деталей.

Например, если собственник может владеть недвижимостью, но жить при этом в другом месте, то ответственный квартиросъёмщик лишён такого права.

Допускается его временное отсутствие без последствий, но длительное проживание на другой жилплощади влечёт за собой расторжение договора соцнайма. Большая часть статей, посвящённых социальному найму, регламентирует процессы обеспечения людей квартирами, находящимися в собственности государства или муниципалитета.

Тематически она делится на следующие категории:

  1. права, обязанности и ответственность нанимателя жилья (ст. 65, 66, 67, 69, 70, 71, 72, 76, 78, 80, 81);
  2. правила пользования жилым и общим помещением (ст. 61);
  3. составление договора (ст. 60, 62, 63, 64, 77, 79, 82, 83);
  4. правила предоставления квартир и комнат по договору соцнайма (91.13 – 91.15);
  5. выселение из квартир, предоставленных по договору соцнайма (ст. 84, 85, 86, 87, 87.1, 87.2, 88, 89, 90, 91);
  6. ограничения в пользовании и распоряжении (ст. 73, 75);
  7. наём помещений из фонда социального использования (ст. 19, 91.1 – 91.12).

В разделе, посвящённом праву собственности, рассматриваются вопросы общего имущества домов, в которых находятся больше одной квартиры.

В соответствии с положениями ст. 35 ЖК РФ, помещения дома за пределами квартир, а также придомовые территории принадлежат всем владельцам квартир в качестве общей собственности с долями, пропорциональными площади квартир, находящихся в собственности данного лица. В домах, где пользование квартирами осуществляется на правах соцнайма, общее имущество принадлежит собственникам дома, то есть муниципалитету или государству.

Управление осуществляется собственниками жилых помещений с помощью делегирования полномочий компаниям, осуществляющим сбор средств (коммунальные платежи, капремонт и т.п.) и обеспечивающим дом и придомовую территорию всем необходимым для комфортного проживания людей.

Отдельный раздел кодекса (девятый) посвящён проведению капремонта.

Законодатель определяет понятие капремонта, процедуру его проведения и правила формирования специального фонда.

Несмотря на то, что большая часть Жилищного кодекса посвящена многоквартирным домам, этот документ регулирует взаимоотношения лиц различного ранга относительного всего жилого фонда страны, то есть индивидуального жилья, многоквартирных домов разных форм собственности, ведомственных и специальных помещений. Так что нормативы этого кодекса касаются всех жителей страны. »

Отличная статья 0 Помогла статья?

Оцените её

Загрузка.

Юристы.ру © 2018–2021 – Юридическая помощь населению «,»snd»:»»,»res_of»:»∞»,»res_to»:»∞»}]},{«how»:{«iterable»:{«direction»:»top_to_bottom»,»before_after»:»after»,»N»:»16″,»selector»:»p»,»search_all»:»false»}},»ID»:»5123″,»html»:[{«fst»:»»,»snd»:»

Можно ли сделать квартиру коммунальной?

Власти заявляют, что коммуналки – это зло, которое нужно как можно скорее искоренить. Но многие петербуржцы, наоборот, заинтересованы в создании новых коммунальных квартир. БН разбирался, можно ли превратить отдельную квартиру в коммунальную, если этого потребовали жизненные обстоятельства.Согласно редакции петербургского закона «О жилищной политике Санкт-Петербурга» от 2001 года коммунальной признается квартира государственного или муниципального жилищного фонда Петербурга, жилые помещения в которой заселены по отдельным договорам (социального найма, найма, аренды) двумя и более нанимателями, не являющимися супругами, родителями, детьми или членами семьи нанимателя.

Коммунальными также признаются квартиры, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду Петербурга, в которых отдельные комнаты приватизированы. При этом хотя бы одно изолированное жилое помещение (то есть комната) должно продолжать находиться в государственной или муниципальной собственности.

Квартиры, отвечающие перечисленным выше характеристикам, официально считаются Правительством Петербурга коммунальными и могут быть включены в программу расселения коммунальных квартир. Чем же владеет и может пользоваться житель коммунальной квартиры? Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, ввел определение такого отдельного вида жилых помещений, как комната, которая может принадлежать гражданину на праве собственности (хотя массовая приватизация комнат в коммунальных квартирах началась в России еще в 1998 году).

Также ЖК установил, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Речь идет о ванной комнате, туалете, кухне, коридоре и прихожей.Собственник комнаты имеет право предоставлять ее другим гражданам во владение и (или) в пользование по договору найма или безвозмездного пользования, а юридическим лицам – на основании договора аренды (часть 2 статьи 30 ЖК РФ) без согласия собственников других комнат.Также собственник вправе продать свою недвижимость.

Однако вначале он обязан предложить приобрести комнату остальным сособственникам коммунальной квартиры, причем по той же цене, что и третьим лицам.

В соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ

«при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации»

. До сих пор коммуналки – обыденное явление для Петербурга, хотя город уже несколько лет борется с этим пережитком советской эпохи (за последние десять лет в Северной столице было расселено 16 тысяч коммуналок).

Всего их, по оценкам чиновников, еще более 104 тысяч.Но вот парадокс: чиновники заявляют, что коммуналки – это зло, которое нужно как можно скорее искоренить, а многие петербуржцы, наоборот, заинтересованы в создании новых коммунальных квартир.

Происходит это, чаще всего, после развода супругов и раздела совместно нажитой квартиры.

Некоторые люди в такой ситуации не могут приобрести отдельное жилье и остаются жить в одной квартире со своими бывшими «половинками».

Выходом из ситуации ряду граждан представляется превращение отдельной квартиры в коммунальную, чтобы стать участником городской программы расселения коммунальных квартир и улучшить свои жилищные условия за счет одного из механизмов программы.Впрочем, государство эту идею не поддерживает. После принятия Жилищного кодекса сделать коммунальной ни муниципальную, ни приватизированную квартиру уже нельзя. Раздел финансовых лицевых счетов (а именно это и делает квартиру коммунальной) больше не предусмотрен законодательством.«Государство стремится не допускать возникновения новых коммунальных квартир, например, вводя преимущественный порядок занятия освободившихся жилых помещений соседями по коммунальной квартире при наличии определенных условий (ст.

59 ЖК РФ), – поясняет руководитель отдела недвижимости и инвестиций Института проблем предпринимательства Ирина Мошнякова.

– При изменении договора социального найма государство также не предусматривает права на создание коммунальной квартиры.

То есть с членами семьи или бывшими членами семьи нанимателя, проживающими в одном помещении, не заключается отдельный договор найма (ст.

82 ЖК РФ)».Также сейчас уже редки случаи выделения жилой площади в одной квартире разным семьям.

Исключение – государственное расселение аварийных домов или домов, подлежащих сносу, в которых граждане проживали на основании договоров социального найма. В таких случаях при расселении аварийного жилья гражданин может быть переселен в новую комнату.

Несмотря на отсутствие необходимых норм в законодательстве, на практике коммунальные квартиры в Петербурге продолжают появляться. Речь идет о приватизированных квартирах. «Основной способ «превращения» таких объектов в коммуналки – это раздел квартиры при разводе.

Также часто отдельная квартира становится «коммунальной», когда в наследство вступает несколько наследников, зачастую дальних родственников, которые никогда не общались друг с другом», – говорит юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр» Валерия Карпова.В обоих случаях сособственники жилья могут определить порядок пользования жилым помещением и заключить соответствующее соглашение у нотариуса. Если решить вопрос мирно не удается, определить порядок пользования можно и по суду.

Причем доли в общей долевой собственности могут не совпадать с площадью используемых помещений. На практике это выглядит следующим образом.

Например, мама с дочкой пользуются комнатой 18 кв. м, а бывший супруг пользуется комнатой в 9 кв. м, хотя у обоих супругов может быть 1/2 доли в квартире.После определения порядка пользования любой из сособственников может продать свою долю совладельцам или третьим лицам.

При этом доля продается с правом пользования конкретным помещением в квартире (то есть определенной комнатой), что фиксируется в договоре купли-продажи.

«Такие сделки занимают около 30% вторичного рынка Петербурга, – констатирует директор офиса «Комсомола, 41»

агентства «Петербургская Недвижимость» Ирина Романова. – К нам часто обращаются клиенты с пожеланием продать комнату (чаще всего ½ доли в квартире) после развода и раздела имущества.

После такой сделки квартира фактически становится коммунальной, хотя официально подобного статуса и не имеет». Таким образом, после 2005 года официально превратить в коммунальную квартиру муниципальное или приватизированное жилье уже невозможно. Даже если в ней будут жить чужие друг для друга люди, для государства квартира все равно будет представлять собой единый объект недвижимости.

Его жильцы будут получать единый счет за коммунальные услуги, а также нести солидарную ответственность сособственников или квартиросъемщиков по долгам перед коммунальными службами. Такие квартиры не могут попасть в городскую программу расселения коммуналок.Поэтому наиболее выгодный для сособственников отдельной квартиры способ решения проблемы – продать объект недвижимости целиком, а не искать путей превращения квартиру в коммуналку. Это позволит владельцам получить максимальную сумму от продажи объекта и на вырученные деньги приобрести каждому отдельную жилплощадь, если надо – с привлечением доплаты или кредита.

Грамотный риэлтор сумеет организовать встречные сделки так, что выселение из старой квартиры будет совпадать с переездом в новую. Для жителей муниципального жилья совет экспертов будет похожим – приватизировать квартиру и затем продать ее.Что касается продажи одной из долей в квартире, то тут продавец получит на руки не так много, как при продаже доли в составе целого объекта – примерно 60-80% от номинальной стоимости доли (то есть суммы, которую можно получить, продав всю квартиру целиком и разделив деньги между сособственниками пропорционально размеру их долей).Однако в каждой ситуации решение будет индивидуальным, так как достичь согласия между сособственниками или квартиросъемщиками удается далеко не всегда.

Для жителей муниципального жилья совет экспертов будет похожим – приватизировать квартиру и затем продать ее.Что касается продажи одной из долей в квартире, то тут продавец получит на руки не так много, как при продаже доли в составе целого объекта – примерно 60-80% от номинальной стоимости доли (то есть суммы, которую можно получить, продав всю квартиру целиком и разделив деньги между сособственниками пропорционально размеру их долей).Однако в каждой ситуации решение будет индивидуальным, так как достичь согласия между сособственниками или квартиросъемщиками удается далеко не всегда. Поэтому решение проблемы стоит начать с похода на консультацию к квалифицированным юристу и риэлтору.

Переоформление квартиры в коммунальную — порядок и нюансы

В некоторых случаях, совладельцы одной квартиры желают сделать её коммунальной. Возможен ли такой вариант согласно требованиям законодательства? Квартира считается коммунальной, когда в ней:

  • Несколько комнат, из которых часть является приватизированными. а одна или несколько остаются в собственности муниципалитета.
  • Проживают несколько нанимателей, не являющиеся членами одной семьи. Они могут проживать в одном помещении на основании договоров социального найма или аренды.

Желание сделать квартиру коммунальной может быть продиктовано несколькими причинами:

  1. отказом одного из совладельцев на обмен или продажу общей жилплощади.
  2. невозможностью для бывших супругов разменять жилплощадь и вынужденных жить в одной квартире;

В этом случае доли участников выделяют в судебном порядке и делают квартиру коммунальной.

Согласно действующему законодательству сделать приватизированную квартиру коммунальной не предоставляется возможным.

Об этом свидетельствуют положения . Но есть вариант, позволяющий максимально разделить права собственности.

Это техническое разделение квартиры на основании , и . Под эти положения не подпадают муниципальные жилые помещения, которые предоставлены гражданам по договору найма во временное пользование. Также возможен раздел квартиры с выделением каждому собственнику изолированной комнаты ().

В дальнейшем возможно улучшение жилищных условий на основании программы расселения коммунальных квартир. Чтобы сделать жилплощадь коммунальной без нарушения законов, потребуется выполнить несколько шагов. Выделение доли каждого сособственника требует четко выдерживать последовательность действий.

Читайте также статью ⇒ Самым благоприятным вариантом считается взаимное добровольное определение порядка пользования жильем, которое оформляется нотариальным соглашением. Но мирное решение вопроса удается не всегда.

В этом случае понадобится обращаться в суд для определения порядка такого совместного пользования.

Для каждого жильца выделяется доля и его право собственности юридически закрепляется соответствующими документами. Выдел доли осложняется тем, что в квартирах не всегда есть возможность предоставить сособственникам отдельное изолированное помещение с подсобными помещениями и входом.

Поэтому места общего пользования не делятся. Но для каждого владельца устанавливают в его помещении отдельные приборы учета услуг коммунальщиков.

После выдела доли собственники имеют право распоряжаться ею по своему усмотрению:

  1. сдавать в аренду;
  2. продавать или обменивать;
  3. оформить договор дарения.

Любое действие возможно провести как с третьими лицами, так и с совладельцами. В договоре обязательно фиксируется право пользования конкретным помещением.

Сособственники проводят серию мероприятий согласно законодательству РФ, после которых квартиру можно считать коммунальной:

  1. регистрируют право собственности на свои доли;
  2. делают паспорт кадастровый;
  3. оформляют план разделения комнат.
  4. подают в суд исковое заявление;

Действия совладельцев Полученный результат Совместное мирное решение о разделе квартиры. Каждый сособственник получает отдельную комнату без обращения в судебную инстанцию. Оплату услуг производят согласно полученной доли.

Решение вопроса в судебном порядке при невозможности договориться самостоятельно. Подача соответствующего заявления. Выделение долей каждому жильцу квартиры происходит на основании судебного решения.

Пошаговое описание позволит без препятствий сделать квартиру коммунальной. Этап Содержание Первый – оформление документов в БТИ. Получив судебное решение, сособственники обращаются в БТИ.

Оформляют кадастровый паспорт с обозначенными границами комнат. Площадь квартиры, относящаяся к местам общего пользования, остается во владении всех жильцов. Второй – оформление прав собственности.

Кадастровый паспорт с планом разделения площади и заявлением подается в ФУГРЦ.

Оплачивается госпошлина Третий – обращение в ЖЭУ. Происходит разделение лицевых счетов совладельцев.

Четвертый – обращение в организации поставщиков услуг. Организации устанавливают раздельные счетчики потребления воды и электроэнергии. Сумма госпошлины, оплачиваемой в ФУГРЦ, составляет 2000 рублей для физлица и 22000 рублей для юрлиц. По прошествии 30 дней оформленные свидетельства о праве собственности выдаются каждому владельцу отдельно.

По прошествии 30 дней оформленные свидетельства о праве собственности выдаются каждому владельцу отдельно. Теперь они вправе распоряжаться долями самостоятельно. Еще один вариант сделать квартиру коммунальной – решить вопрос через суд.

В этом случае понадобится собрать необходимые документы и подать исковое заявление.

После подачи будет назначена дата судебного слушания. На нем будет решен вопрос правомерности деления квартирной площади с учетом интересов каждого совладельца. Чтобы решение суда отвечало запросу истцов, необходимо соблюдать порядок действий и предоставить для заседания нужные бумаги.

При этом важно не упустить ни одного документа из списка и тогда суд признает вашу квартиру коммунальной.

В перечень документов для предоставления в суд входят:

  1. данные о личности каждого владельца;
  2. кадастровый и план разделения площади квартиры;
  3. заявление исковое от совладельцев;
  4. подтверждение уплаты госпошлины – квитанция или чек;
  5. свидетельство о праве собственности на квартиру;

отказы от не принадлежащих комнат, заверенные нотариально. Суд без проволочек признает квартиру своим решением коммунальной, если все документы будут собраны в полном комплекте.

Читайте также статью ⇒ После получения судебного решения наступает этап преобразования квартиры в коммунальную на уровне других организаций. Эта процедура требует проведения определенных действий со стороны сособственников.

Действия Результат Обращение в БТИ.

Оформление кадастрового и технического паспортов на отдельные комнаты для каждого сособственника, кроме мест общего пользования.

Подача заявления в ФУГРЦ с оплатой госпошлины.

Оформление прав собственности и выдача отдельных свидетельств каждому совладельцу на его долю. Обращение в организацию, содержащую дом на балансе.

Оформление заявления на разделение лицевого счета по оплате услуг коммунальных служб. К заявлению прилагаются бумаги, подтверждающие законность раздела квартиры и прав собственности каждого совладельца. Обращение в организации-поставщики услуг.

Заключение отдельных договоров на поставку электроэнергии между каждым сособственником и организацией. Установка отдельных приборов учета электроэнергии для каждой комнаты.

В местах, где пользуются все устанавливаются приборы по фиксации потребления воды, тепла и электроэнергии.

Правила предписывают уведомлять соседей при желании продать свою часть квартиры. По закону совладельцы имеют преимущественное право перед другими покупателями.

Лицам со стороны можно продать долю после отказа сособственников.

На принятие решения совладельцам дается месяц после нотариального уведомления о продаже. После истечения срока доля может быть продана сторонним лицам. Если решено сдать свою часть в наем, то согласия других жильцов не требуется.

Также регистрация на выделенной части площади еще одного жильца происходит без уведомления соседей. А вот ремонт на территории мест общего пользования требует уведомления и согласования с остальными совладельцами.

Ошибкой жильцов считается тот факт, когда не все сособственники знают правила и требования разделения квартиры на доли. Эти знания необходимо всем разъяснить, чтобы оформление каждой части происходило без задержек и казусов. Вопрос №1. Участвуют ли квартиры, переоформленные как коммунальные с выделением долей в программах по расселению?

Такие квартиры не участвуют в программах, в отличие от настоящих коммунальных. Самое основное правило для желающих сделать квартиру коммунальной – как можно больше договориться с сособственниками мирным путем.

В этом случае процесс пройдет быстрее.

Особое внимание следует уделять при желании продать свою долю.

Здесь нужно учитывать разные нюансы: отсутствие соседа или его смерть; случай, когда совладелец проживает в другом городе; отказывается принять уведомление о продаже или игнорирует его.

Каждый из этих случаев требует помощи нотариуса.

Поэтому при возникновении подобных ситуаций не стоит затягивать, сразу обращайтесь в нотариальную контору. Быстров А. Г., инспектор по вопросам гражданского и семейного права, г.

Воронеж. Для совершения любой сделки с недвижимым объектом необходим основной документ. Начиная с 2016 года, Собственник не имеет права продать или совершать иные манипуляции с арестованной недвижимостью согласно ч.

Оформить дарственную можно не только на близкого родственника. В роли одаряемого может быть любой При покупке квартиры возможно внесение предоплаты в счет оплаты сделки. Передача суммы подтверждается распиской.

Государство обеспечивает социальную защиту сирот и детей, лишенных родительского попечения. Случаи признания детей без Продажа долевой собственности в квартире признается сложной сделкой с обязательным нотариальным удостоверением. Доход физического

Коммунальная квартира: вопросы и ответы

Вопрос: Какой перечень документов требуется для регистрации сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от продавца/покупателя?

Ответ: Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). В соответствии со ст. 14, п. 3 ст.

15, п. 8 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (ст.

8.1 ч.1 ГК РФ). Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в ГБУ Курганской области

«Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг»

(далее – МФЦ). Офисы в г. Кургане: ул. Куйбышева, д. 144 стр. 41; ул. К. Мяготина, д.

56а (Дом быта); ул. Невежина, д. 3 стр. 10 (ТРЦ «РИО»), 5 микрорайон, дом № 37 (тел. 44-35-36, 44-35-50). Договор купли-продажи, заключенный в простой письменной форме, представляется не менее чем в двух экземплярах-подлинниках. Нотариально удостоверенный договор представляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю (п.
Нотариально удостоверенный договор представляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю (п.

3 ст. 21 Закона о регистрации). В соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Порядок и условия соблюдения преимущественного права покупки установлены ст.

250 ГК РФ, в соответствии с которой продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, или документы, подтверждающие уведомление собственников комнат о продаже. Непредставление этих документов является основанием для приостановления государственной регистрации прав (п.

46 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина.

Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности на комнату для физического лица составляет 2000 рублей (пп. 22 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ). Плательщиком пошлины является лицо, право которого подлежит государственной регистрации, т.е.

покупатель. Сообщаем, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) (п. 3 ст. 69 Закона о регистрации).

Кроме того, объект недвижимости, в отношении которого необходимо совершение регистрационных действий, должен быть поставлен на государственный кадастровый учет (п. 4 ст. 1 Закона о регистрации).

Необходимо отметить, что в силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Вопрос: Требуется ли наличие у продавца комнаты в коммунальной квартире технического и кадастрового паспортов?

В каком из них должен быть прописан статус помещения, что комната именно коммунального типа?

Ответ: Наличие в комплекте документов, представляемых на государственную регистрацию прав, технического или кадастрового паспорта не требуется. Сведения об объекте недвижимости, как уже было указано выше, должны быть внесены в ЕГРН до государственной регистрации перехода права собственности на него (объект должен быть поставлен на государственный кадастровый учет). В отношении помещения Законом о регистрации предусмотрено внесение в ЕГРН, в том числе сведений о назначении помещения (жилое, нежилое), о виде жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации (ст.

16 ЖК РФ), о наименовании помещения при наличии такого наименования, а также о кадастровом номере объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости (кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната). Основанием для внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости и для внесения изменений в сведения является технический план объекта (п.

2 ст. 14, ст. 24 Закона о регистрации). Таким образом, сведения о наименовании помещения «комната коммунального типа» могут быть внесены в ЕГРН при наличии их в техническом плане помещения, представленном в орган регистрации прав в установленном порядке.

Вопрос: Если комнаты в коммунальной квартире приватизированы их собственниками, нужно ли им приватизировать общее имущество? Ответ: Порядок владения общим имуществом в коммунальной квартире определен в ст.

41-43 Жилищного кодекса РФ: собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире); доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты; доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату; при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты. Таким образом, право на общее имущество в коммунальной квартире возникает у собственника комнаты в этой квартире в силу закона. Вопрос: Есть ли различия в регистрации сделки купли-продажи комнаты секционного типа (секционки) и комнаты гостиничного типа (гостинки), где эти различия можно посмотреть?