Какую стоимость нужно указывать в договоре купли продажи квартиры

Какую стоимость нужно указывать в договоре купли продажи квартиры

Требования к договору купли-продажи

Принцип свободы договора назван в Гражданском кодексе РФ в качестве одного из основных начал гражданского права. Вместе с тем, закрепляя свободу договора, Гражданский кодекс Российской Федерации допускает ее ограничение. Требования к форме договора. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям.

В договоре указываются стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости. Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц – и оттисками печати.

Договор по желанию сторон может быть нотариально удостоверен. Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Закон установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

Предмет договора. Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков, частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута. Поэтому существенными условиями договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома и др., является передача права на занятый ими и находящийся в собственности у продавца участок.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон.

Кроме того, одним из условий договора является цена недвижимого имущества, которая устанавливается сторонами.

При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования.

В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.

Вышеперечисленные условия являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным и не подлежит государственной регистрации. Необходимое условие – указание в договоре существенных ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц (например, право ограниченного пользования земельным участком в границах охранной зоны линий электропередач на всей протяженности). При отсутствии таких положений имеется основание для приостановления, а в последствии – отказа в государственной регистрации прав, поскольку сделка, являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом ограничения прав сторон такой сделки (лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, не предоставило покупателю имеющуюся у него информацию по указанным ограничениям).

Во избежание приостановления (отказа) государственной регистрации обращаем внимание на необходимость указания в договоре купли-продажи недвижимости сведений о существующих ограничениях (обременениях).

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи

Договор купли-продажи – это документ, который подтверждает факт перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю. Заключается в простой письменной форме или составляется в виде нотариального договора купли-продажи.

В соответствии со статьями 454 и 549 ГК РФ, одна сторона обязуется передать другой в собственность квартиру/дом, а другая – принять ее и уплатить определенную сумму, поэтому сделка, с юридической точки зрения, называется двусторонней и возмездной. Сторонами могут выступать физические и юридические лица. Принимать участие в заключении договора купли-продажи в России могут дееспособные физические лица, которым уже исполнилось 18 лет.

До 2016 года участие нотариуса в составлении договора купли-продажи квартиры не было обязательным. С января 2016 г. нотариальное оформление договора стало обязательным в некоторых случаях: если объект или одна из его долей принадлежит ребенку; если собственников жилья несколько (исключение – супруги-собственники). 31 июля 2021 года последнее правило отменили.

Теперь, если во время заключения сделки присутствуют все долевые собственники, участие нотариуса необязательно. В остальных случаях оформлять договор можно в простой письменной форме самостоятельно. Это достаточно рискованно, поскольку при несоблюдении законодательных норм всегда есть вероятность, что документ признают недействительным.

Кроме того, далеко не все собственники недвижимости владеют в полной мере информацией о том, каким должен быть правильный договор купли-продажи квартиры. Пример. Семья Федоровых купила двухкомнатную квартиру у отца и его совершеннолетней дочери.

Договор был составлен самостоятельно без нотариального заверения. В дальнейшем выяснилось, что девушка страдает психическим расстройством и признана недееспособной по решению суда.

Во время заключения сделки она вела себя абсолютно нормально, и ни у кого не возникло мысли о наличии у нее психического заболевания. Через несколько месяцев в интересах недееспособной выступил орган опеки, суд признал договор купли-продажи недействительным. Почему оформление сделки у нотариуса более надежно?

Нотариус делает запрос в Росреестр и получает выписку, подтверждающую сведения о предмете сделки. К моменту подписания он владеет информацией о том, поставлен ли объект на кадастровый учет, кто является его собственниками, есть ли обременения.

Не менее важно получить подтверждении дееспособности собственника.

Такая проверка делает сделку более безопасной для покупателя. Документ должен содержать такие пункты: Предмет договора.

Это может быть квартира, жилой дом, здание, садовый дом, дача, гараж, нежилое помещение, часть недвижимого объекта или доля в общей собственности. Указывают адрес недвижимого имущества, назначение, год постройки, этажность, общую и жилую площадь, расположение объекта на земельном участке или в составе другой недвижимости, другие технические данные, которые позволяют точно идентифицировать объект продажи.

Указывают адрес недвижимого имущества, назначение, год постройки, этажность, общую и жилую площадь, расположение объекта на земельном участке или в составе другой недвижимости, другие технические данные, которые позволяют точно идентифицировать объект продажи. Стороны. Здесь прописывают паспортные данные и реквизиты продавца и покупателя: Ф.

И. О., место проживания физических лиц, форму и полное наименование юридических лиц, участвующих в сделке, документы, которые подтверждают полномочия каждого из них. Также могут указываться даты рождения участников сделки, реквизиты других удостоверяющих документов. Если объект сделки находится в долевой собственности, нужны сведения обо всех участниках.

Цена недвижимости. Цена, в соответствии со статьей 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», должна быть выражена в рублях.

Если она указана в иностранной валюте, документ дополняют суммой в рублях, пересчитанной по курсу Центробанка на момент заключения договора купли-продажи квартиры.

Также обозначают условия и сроки передачи денег.

Законодательство допускает указывать цену за один квадратный метр. В таком случае общая сумма рассчитывается исходя из площади объекта.

Условия оплаты. Возможны несколько вариантов – полная предоплата, покупка по ипотечной программе в Санкт-Петербурге, рассрочка.

При полной предоплате в документе фиксируют, что вся сумма должна быть перечислена до передачи недвижимости в собственность, не позднее определенной даты. При частичной – расписывают порядок действий покупателя с ограничениями по времени выплат.

Если расчеты будут проводиться с использованием банковской ячейки, это также отображают письменно.

Условия в случае расторжения договора или признания сделки недействительной.

В этом пункте предельно просто и однозначно описывают, что получит каждая из сторон при признании договора недействительным. Условия освобождения недвижимого имущества.

Важно различать физическое освобождение (вывоз всех вещей) и юридическое (снятие с регистрационного учета всех проживающих – выписку).

В договоре прописывают сроки для каждого случая, включая окончательную передачу ключей.

Лица, которые имеют право пользоваться помещением после смены собственника. Иногда после продажи выписать всех жильцов невозможно. К примеру, бывшие супруги сохраняют за собой право пользоваться жильем даже после его перехода к другому владельцу.

Такое же право есть у нанимателей квадратных метров: новый собственник становится арендодателем на аналогичных условиях. В таких случаях продавец обязан указать в договоре тех, за кем остается право пользования, или тех, кто может быть выписан только с собственного добровольного согласия.

Чтобы не купить квартиру «вместе с жильцами», необходимо удостовериться в их отсутствии документально. Для этого продавец представляет соответствующие справки, а жители Москвы – Единый жилищный документ. В ЕЖД будут указаны все лица, прописанные в квартире, а в архивной выписке из домовой книги – все, кто когда-либо был в ней зарегистрирован.

В ЕЖД будут указаны все лица, прописанные в квартире, а в архивной выписке из домовой книги – все, кто когда-либо был в ней зарегистрирован. В договоре обозначают, что на момент его подписания в квартире/доме никто не зарегистрирован и не проживает. Пример. При покупке квартиры продавцы (молодые родители с сыном 4-х лет) договорились с покупателями об отсрочке выписки, пока не будет куплено или арендовано другое жилье.

Ситуация бытовая, люди приятные, покупатели не видели причин не пойти навстречу. В последующем нерадивые продавцы отказались выписываться вовсе.

А потребовать выписки через суд не представлялось возможным, так как ребенок несовершеннолетний, а значит, выписать его может только один из родителей. Результат – вопрос с выпиской затянется на долгие годы. Помимо главных, есть и второстепенные, но не менее важные условия, которые должны быть отображены письменно в договоре купли-продажи квартиры: Продавец должен письменно гарантировать отсутствие залогов, обременений, арестов на квартиру/дом, судебных решений и заключенных договоров о найме.

Помимо главных, есть и второстепенные, но не менее важные условия, которые должны быть отображены письменно в договоре купли-продажи квартиры: Продавец должен письменно гарантировать отсутствие залогов, обременений, арестов на квартиру/дом, судебных решений и заключенных договоров о найме. Если объект передается в собственность с мебелью и техникой, делают опись имущества и прикладывают фотографии для подтверждения.

Если на объекте есть телефонная линия и владелец не препятствует ее передаче в собственность покупателю, этот факт также прописывают в документе. Обязательно указать отсутствие долгов по коммунальным платежам. Если имущество приобретается в кредит с рассрочкой платежа, при заключении договора купли-продажи прописывают размеры платежей, сроки и порядок их выплат.

На подписание должны явиться участники обеих сторон.

В 90 % случаев сделку заключают в переговорной комнате обоюдно выбранного банка, в котором есть депозитарий. Перед тем как оформить договор купли-продажи квартиры, подписывают договор аренды банковской ячейки, где средства будут храниться до завершения регистрации перехода права собственности.

Оплату ячейки берет на себя покупатель или расходы делят пополам. В договоре аренды ячейки прописывают условия доступа к ней и перечень необходимых документов. Такая схема позволяет максимально обезопасить сделку и учесть интересы обеих сторон: Покупатель кладет деньги в банковскую ячейку.

В случае успешной регистрации продавец предъявляет договор купли-продажи со штампом Росреестра и получает доступ к денежным средствам. Если регистрация не произведена, доступ к ячейке получает только покупатель, который забирает всю сумму назад. Договор вступает в силу после регистрации перехода права собственности на квартиру, дом или коттедж в Росреестре.

В день сделки юридические документы передают в регистрационную палату – единственный орган, имеющий такие полномочия. Существует несколько способов передать документы: самостоятельно – непосредственно в Росреестр или в МФЦ, в присутствии обеих сторон сделки; с помощью сотрудника агентства недвижимости или коммерческого регистратора, представителя сторонней организации (и в первом, и во втором случае обе стороны оформляют доверенность на право представлять их интересы в государственных и муниципальных органах); с помощью нотариальной конторы (регистрация права собственности часто входит в базовый перечень услуг).

Срок регистрации нотариального договора купли-продажи по закону составляет 3 дня, ипотечного – 5 дней, простого письменного – 10 дней. Если документы подают через МФЦ, к этим срокам прибавляют еще 2 «курьерских» дня. Есть возможность зарегистрировать сделку и в электронной форме, однако этот вариант не подходит, если в дальнейшем понадобится бумажная справка со штампом Росреестра.
Есть возможность зарегистрировать сделку и в электронной форме, однако этот вариант не подходит, если в дальнейшем понадобится бумажная справка со штампом Росреестра.

Неполная стоимость в договоре купли-продажи квартиры

При согласовании условий купли-продажи нередко продавцы просят указать в договоре меньшую стоимость, чтобы избежать или сократить расходы на налоги. Перед тем, как согласиться на такой вариант покупки, стоит подробнее изучить последствия подобного занижения. чревата тем, что пострадавшими могут оказаться сразу обе стороны сделки, а выявленный в суде обман повлечет ответственность перед законом.

Согласно гражданскому законодательству, продавец и покупатель вправе договориться о любой цене сделки, которую будут указывать в договоре. Это право зафиксировано в положениях ст.421ГК РФ.

Другое дело, чтобы стоимость соответствовала фактической сумме, выплаченной за жилье. Главная причина, по которой в договоре появляется неверная сумма, это желание снизить расходы на подоходный налог в размере 13% от разницы между ценой покупки и продажи. Полученная разница рассматривается как доход, а значит придется уплачивать налог.

Исключение составляют ситуации, когда:

  1. сделка принесла доход (продавец получил больше, чем потратил на приобретение).
  2. собственник длительное время владел жильем (более 3-5 лет);

В стандартных ситуациях для освобождения от налога необходимо дождаться истечения 5-летнего срока. Период сокращен до 3 лет, если жилье:

  1. приватизировано;
  2. унаследовано;
  3. является единственным для продавца.
  4. подарено родственником из ближайшего окружения;

Иногда стоит немного подождать с продажей, чем указывать в договоре неверную стоимость.

Отдавая сумму выше, чем написано в документах, покупатель несет большие риски. Если сделка будет оспорена в суде, признана недействительной, по закону покупатель сможет рассчитывать на возврат только той суммы, которую он отдал по договору.

Обратиться в суд с требованием возврата полной стоимости не получится, поскольку не будет документальных доказательств, а сам покупатель рискует быть обвиненным в нарушении закона и сговоре. Сам продавец может инициировать судебное разбирательство для оспаривания сделки, чтобы оставить недоплаченную покупателю разницу себе.

Существует масса причин, по которым сделки могут быть оспорены (нарушение прав несовершеннолетних, несоблюдение процедуры, ошибки в документах). Указывать неверную стоимость квартиры – значит рисковать потерей части суммы, переданной по факту за квартиру.

При оформлении имущественного налогового вычета покупатель может недополучить положенную по закону выплату из-за заниженной стоимости. Соглашаться или нет на предложенное занижение стоимости в документах, покупатель решает самостоятельно, взвешивая все риски и последствия.

Юристы рекомендуют предпринять ряд мер безопасности:

  1. все жильцы должны быть выписаны до сделки;
  2. не стоит указывать слишком низку цену, чтобы не было повода для оспаривания;
  3. соглашаясь указать неполную цену, крайне важно быть уверенным, что соблюдены все требования к процедуре и документам, чтобы избежать угрозы расторжения договора согласно ст. 450 ГК РФ;

Следует тщательно проверить, не нарушает ли сделка права других граждан – продавца, членов их семьи, возможных претендентов на недвижимость. Написать в договоре неполную стоимость при ипотеке крайне сложно – банк внимательно изучает документы, в том числе заключение независимого эксперта о стоимости жилья. Кредитный лимит предоставляют с учетом результатов оценки, чтобы выданные средства не превысили оценочную стоимость минус первоначальный взнос.

Таким образом, банк защищает себя от возможных проблем с оспариванием сделки.

Если покупатель рискует не вернуть свои деньги в случае отмены сделки или отказа в регистрации, для продавца риски заниженной стоимости связаны с отсутствием возможности получить оговоренную устно сумму. Если для расчетов используют банковскую ячейку, и после истечения срока ее аренды право собственности останется не зарегистрированным, согласно , продавец вправе требовать через суд получения суммы по договору.

Если в нем будет указана неполная сумма, взыскать разницу не удастся, поскольку не будет доказательств.

Недобросовестный покупатель может грозить оглаской сделки с заниженной ценой, что может быть расценено как мошенничество.

В лучшем случае, продавцу придется заплатить налог с дохода и штраф.

Вопрос: Какие меры грозят, если выяснится, что продавец пытался уйти от налога? Достаточно одного обращения в ФНС с информацией о нарушении, чтобы в итоге оказаться обвиненным в получении необоснованной выгоды. Согласно ст. 198, налоговая доначислит налог и взыщет штраф в 100-300 тыс.

рублей. Вопрос: Что делать, если оценка недвижимости, заказанная в рамках ипотеки, показала заниженную стоимость жилья, что не позволяет получить в банке необходимую сумму. Если оценщики указывают меньшую стоимость, чем стороны договорились по факту, следует обратиться в другое агентство, либо задуматься об оправданности цены, которую хочет получить продавец.

Полезные материалы: Записи не найдены Юрист-эксперт сайта Сергей Николаевич Пыщев. Юрист-эксперт сайта (опыт 6 лет) Бесплатный вопрос юристу Нуждаетесь в консультации?

Задайте вопрос прямо на сайте.

Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Автор: Редактор: Анжела Б. Поделиться 0 0

Почему в договоре купли-продажи квартиры нельзя указывать ее неполную стоимость

6 февраля 20212 тыс.

прочитали2,5 мин.3 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы2 тыс. прочитали до концаЭто 67% от открывших публикацию2,5 минуты — среднее время чтенияНе так давно в Москве квартиры продавались «за миллион» рублей. В наше время такая сделка опасна и не выгодна не только для покупателя, но и возлагает дополнительные расходы на продавца, т.е.

не выгодна даже продавцу. В настоящей статье речь идет о квартирах, которые продают за адекватную рыночную стоимость, но в договоре указывают «заниженную» с целью «ухода от налогов» — например, когда квартира приватизирована, унаследована или куплена по заниженной стоимости и еще не прошел срок владения (3 или 5 лет), по истечении которого налог не уплачивается. Итак, почему же нельзя ни в коем случае заключать договор купли-продажи, в котором будет указана заниженная стоимость квартиры. 1. Квартиру могут «забрать» по решению суда в случае банкротства продавца.

В современных реалиях повышенной закредитованности граждан и организаций, банкротству уже перестают удивляться и ни на репутацию, ни на моральное состояние данное мероприятие уже не оказывает никакого влияния, поэтому некогда даже самый респектабельный человек, может не увидеть ничего унизительного в собственном банкротстве. В случае банкротства продавца все имущество, проданное банкротом по заниженной стоимости за последние 3 года, будет возвращено судом банкроту (выражаюсь юридическим языком – «в конкурсную массу), сделки будут признаны недействительными, а банкрота обяжут возместить покупателю те денежные средства, которые указаны в договоре купли-продажи. Суд будет рассматривать стоимость, указанную в договоре купли-продажи, и доказать иное будет крайне затруднительно.Но даже эти денежные средства получить будет невозможно – если лицо банкрот – размер его долгов значительно превышает стоимость имущества, которое может быть реализовано.

2. В случае оспаривания сделки по любому основанию можно будет рассчитывать лишь на возврат той суммы, которая указана в договоре купли-продажи в качестве цены квартиры.

Доказать, что в реальности денежные средства, уплаченные «за ремонт» также являются стоимостью квартиры малореально. 3. Необходимость уплаты налога на доходы (НДФЛ) в случае необходимости продажи квартиры до истечения первых 5 лет владения.В данной ситуации рассматриваются квартиры, стоимость которых превышает 1 миллион рублей.

В случае продажи квартиры до истечения срока, после которого налог не подлежит уплате, наверняка возникнет вопрос: какую цену квартиры указывать в договоре продажи квартиры – реальную или же символическую, по которой квартира была приобретена. При этом, какое бы решение не было принято, налог придется заплатить в обоих случаях.- Если указывать в договоре реальную рыночную стоимость — налог будет уплачиваться с разницы между ценой продажи и покупки.- Если же в договоре указать символическую стоимость — налог нужно будет заплатить с кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7.

Данное условие не применяется, если кадастровая стоимость указанной квартиры не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа.Пример: Квартира приобретена 2 года назад, цена в договоре купли-продажи указана — 1 000 000 рублей.

Кадастровая стоимость на начало года продажи – 5 000 000 рублей. Существует 2 варианта ее продажи:1. Если мы указываем в договоре купли-продажи стоимость 5 000 000 рублейВысчитываем доход: 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000.

Высчитываем налог (НДФЛ), подлежащий уплате:умножаем доход в 4 000 000 рублей на ставку налога в 13%, налог равен 520 000 рублей.2. Если мы укажем в договоре купли продажи стоимость 1 000 000 рублей.Высчитываем доход от продажи с учетом понижающего коэффициента 0,7:умножаем кадастровую стоимость 5 000 000 рублей на коэффициент 0,7 = 3 500 000 рублей.Используем налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей (3 500 000 -1 000 000 = 2 500 000 рублей).Высчитываем налог (НДФЛ), подлежащий уплате: 2 500 000 * 13% = 325 000 рублей. Таким образом, в современной действительности приобретение квартиры с указанием в договоре купли-продажи заниженной стоимости чревато серьезными потерями в дальнейшем.

Настаивая на указании в договоре купли-продажи полной стоимости покупаемой недвижимости можно обезопасить себя от ряда неприятностей и финансовых потерь.

Удачи в приобретении квартиры!

и следите за публикациями — будет еще много интересного и полезного!

Заниженная цена в договоре купли-продажи

Vim/DepositphotosОбычно продавцы скрывают реальную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах при ее продаже.

Другая причина – разрыв в стоимости жилья и уровня «белых» доходов.Рассмотрим первый вариант.

Тут важно знать, когда возникает налог.

Итак, если квартиру подарили или она была получена по наследству, то, чтобы не платить налог при ее продаже, надо ждать не менее трех лет.

А если жилье было получено в собственность после 2016 года – до пяти лет.

Однако владелец хочет продать квартиру раньше этих сроков, и при этом сэкономить на налогах. Отсюда и возникает схема с заниженной ценой.Второй вариант – когда сами покупатели просят указать в договоре купли-продажи неполную стоимость.

Это происходит, когда у человека, приобретающего дорогую недвижимость, к примеру, большие «серые» доходы. В этом случае к нему могут возникнуть вопросы относительно источника средств на покупку такого жилья, что ему, конечно, не нужно.Согласно текущему законодательству, налоговая взимает налоги с 70% от кадастровой стоимости, если цена, указанная в договоре, ниже этой стоимости. Это придумано, чтобы помешать продавцам уйти от налогов в сделках с недвижимостью.Вообще налоговая может доказать, что реальная стоимость продажи квартиры выше указанной в договоре, и потребовать от продавца уплатить налог и штраф.

Задача службы состоит в том, чтобы отследить правильное отчисление налогов и перевести их в пользу государства. Штраф за неподанную декларацию составит 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки.А Вы, как покупатель, можете потерять налоговые вычеты.

Что же касается признания сделки недействительной, то это может решить только суд.Для покупателей договоры с заниженной ценой довольно рискованны: очень часто такую схему используют для обмана. Например, мошенники вступают в сговор с хозяевами квартиры (обычно пенсионерами). Вместе с тем под разными предлогами они убеждают покупателя указать в договоре меньшую стоимость, а затем подают в суд на признание сделки недействительной.

Аргументы следующие: «Не знали, что делали», «Ввели в заблуждение», «Цена не рыночная, дешево продали». Суд часто встает на сторону бывших хозяев и возвращает квартиру, а вот покупатель получает лишь ту сумму, что прописана в договоре.Необходимо и посмотреть реальную стоимость продажи похожих вариантов. Если схожие объекты в том же районе продаются за 6 млн рублей, с ремонтом – от 6,5 млн, а Вам предлагают купить жилье за 5,5 млн рублей со всей отделкой, то стоит насторожиться.

Как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Сделка по продаже квартиры от А до Я

Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартируСогласие всех собственниковПродать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо. Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично.

Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это.

Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все.

Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.Отсутствие обремененийЕсли квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит.

Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т.

Рекомендуем прочесть:  Претензия за нарушение сроков дду

д.) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует.

Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит .Нехорошая квартираЕсть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы.

К таким относятся:

  1. Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в которой не выделили доли детям. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, а доли детям не выделили, и обман раскроется, вам грозит наказание вплоть до уголовного.
  2. Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
  3. Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.
  4. Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
  5. Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.

Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение — на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.Соберите нужный пакет документов для продажиЧтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:

  1. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). В документе будет указано, кто собственник квартиры, кто в ней прописан (и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире при её продаже), есть ли задолженность по коммунальным платежам. Получать единый жилищный документ нужно в МФЦ, для этого понадобится ваш паспорт и запрос (заявление) на предоставление этой услуги.

    ЕЖД сформируют на месте. Выписку из домовой книги можно получить в МФЦ или запросить в управляющей компании (если дом новый, со своей управляющей компанией).

    Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней.

    Что брать, выписку из домовой книги или ЕЖД, зависит от того, что у вас за дом. В элитных домах и кооперативах с обособленной управляющей компанией — первый вариант, в остальных случаях — второй.

  2. Общегражданский паспорт. Возможно, покупатель попросит показать заграничный паспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед ним не мошенник — большое количество документов сложнее подделать.
  3. Выписка из ЕГРН.

    В ней указано, кто владеет квартирой, на основании каких документов и есть ли на недвижимость обременения. Заказать выписку из ЕГРН можно в Росреестре, в офисе или через форму на официальном сайте — она действует в течение одного месяца.

  4. Документ, на основании которого вы получили квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения или ренты.

    Этот договор у вас должен быть в наличии.

    Если вы его потеряли, дубликат можно запросить в Росреестре.

    Если сделка была нотариальная, тогда нужно запрашивать дубликат в архиве нотариуса.

Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

  1. Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
  2. Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
  3. Оригиналы справок из ПНД. При ипотеке это — обязательно требование (банк также может согласиться принять копию водительского удостоверения). Покупатель должен убедиться, что вы дееспособны и можете участвовать в сделках. Особенно это актуально, если вы пожилой человек.
  4. Согласие опекуна или органов опеки. Если у вас есть уполномоченный опекун или одним из собственников квартиры является ребёнок.

Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявлениеПодготовка квартиры к продаже называется Home Staging.

На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки. В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.Мы написали (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру.

Всё это актуально и для продажи квартиры.Остановимся на основных моментах:

  1. Сделайте хорошие фотографии всех помещений, подъезда и двора при естественном освещении, не поленитесь обработать их в фоторедакторе. В идеале — пригласите фотографа.
  2. Проведите генеральную уборку, спрячьте все личные вещи, чтобы квартира выглядела аккуратно и уютно, но без следов чьего-либо проживания.
  3. Укажите контактные данные. На Яндекс. Недвижимости ваш реальный телефон будет скрыт подменным номером, звонки с него будут переадресовываться вам. Это защитит вас от попадания вашего номера в различные спам-базы. Если вы размещаете объявление где-то ещё, купите отдельную SIM-карту. Даже если этот номер попадёт в базы риелторов — нестрашно.
  4. Напишите объявление о продаже с чётким описанием характеристик квартиры и её преимуществ. Укажите основные моменты: кто владелец, на основании каких документов квартира стала вашей, кто прописан, схема сделки — свободная или альтернативная (и подобрана ли альтернатива).

Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры. Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделкиПосле нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена.

Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру.

Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.Подготовка документов.

Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег.

Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег. Стоит различать аванс и задаток.

Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть.

А задаток — финансовое обеспечение договорённостей. Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать.

Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене. Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.Условия сделки и .

В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны:

  1. права и обязанности, ответственность сторон;
  2. её адрес и описание;
  3. сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).
  4. данные продавца и покупателя;
  5. полная стоимость квартиры;

Сделка и передача квартирыОсталось чуть-чуть. И квартира будет продана.Деньги.

В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им . Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги. Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника.

В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Это самый надёжный способ передачи денег.

Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом. Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.Договор.

Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор.

Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.Регистрация сделки. Когда договор будет подписан, вам с покупателем необходимо съездить в МФЦ и отдать договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности. С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт.

Обычно в Москве на регистрацию уходит 3-4 дня, если это нотариальная сделка, и 10 дней, если договор заключался в простой письменной форме.Получение денег. Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца. После этого вы получите доступ к банковской ячейке.Передача квартиры.

В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности. В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи.

Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры.

Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому ( есть на Яндекс.Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи.

Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.ЗаключениеДаже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так.

Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно.