Вычет при продаже имущества

Как получить имущественный вычет при продаже имущества (квартиры, автомобиля и т.д.)

  1. 2.
  2. 1.

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже нескольких объектов, относящихся к одной категории? Каждый из объектов находился в собственности человека менее трех лет.

Для применения имущественного налогового вычета не имеет значение количество проданных объектов. Но размер вычета зависит от того, какое именно имущество продано (дом, квартира, земельный участок и т.

п.). Подробнее об этом см. . Человек, продавший личное имущество, которым он владел менее трех лет, вправе получить имущественный налоговый вычет.

Имущественный налоговый вычет при продаже жилья (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков), земельных участков или долей в указанном имуществе независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.

Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 1 000 000 руб. Это следует из положений подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Имущественный налоговый вычет при продаже иного имущества независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 250 000 руб. Например, если в течение календарного года продано два автомобиля, находившихся в собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 250 000 руб.

Такие выводы следуют из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждаются письмами Минфина России от 11 июня 2010 г. № 03-04-05/7-328, от 13 апреля 2010 г. № 03-04-05/9-192, от 22 января 2009 г.

№ 03-04-05-01/18, от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/17. Вместо имущественного вычета доходы от продажи имущества человек может уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Совет: если в течение года человек продал два объекта недвижимости, выгодно по одному объекту заявить имущественный вычет, а по другому уменьшить доходы от продажи на расходы на приобретение.

Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то доходы от продажи одной квартиры можно уменьшить на сумму имущественного вычета (в пределах 1 000 000 руб.), а доходы от продажи второй квартиры – на сумму документально подтвержденных расходов. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 25 сентября 2013 г.

№ 03-04-05/39795, от 10 февраля 2010 г.

№ 03-04-05/9-48 и ФНС России от 19 марта 2012 г. № ЕД-3-3/873. При этом, продавая несколько объектов одной категории, заменить имущественный налоговый вычет суммой документально подтвержденных расходов можно только по каждому объекту в отдельности. Суммирование доходов и расходов по нескольким продаваемым объектам Налоговым кодексом РФ не предусмотрено.

Суммирование доходов и расходов по нескольким продаваемым объектам Налоговым кодексом РФ не предусмотрено.

Например, при продаже дома и земельного участка уменьшить доходы от реализации одного из них можно только на сумму расходов, непосредственно связанных с приобретением именно этого объекта. Это подтверждает Минфин России в письмах от 14 апреля 2011 г.

№ 03-04-05/7-261, от 29 мая 2007 г. № 03-04-05-01/164. Пример расчета вычета по НДФЛ по доходам от продажи имущества В текущем году А.В. Львов (резидент России) продал несколько объектов имущества, находившихся у него в собственности менее трех лет:

  1. квартиру – доход составил 1 000 000 руб.;
  2. два автомобиля – доход составил 600 000 руб.
  3. жилой дом – доход составил 2 000 000 руб.;

Сумма документально подтвержденных расходов на приобретение проданной квартиры равна 800 000 руб.

Документов, которые подтверждают сумму расходов на приобретение автомобилей, у Львова нет.

В декларации по НДФЛ за год Львов отразил полученные доходы и указал:

  1. сумму документально подтвержденных расходов по доходам от продажи квартиры – 800 000 руб.;
  2. сумму имущественного налогового вычета по доходам от продажи жилого дома – 1 000 000 руб.;
  3. сумму имущественного налогового вычета по автомобилям – 250 000 руб.

Налогооблагаемый доход составил:

  1. по продаже дома и квартиры – 1 200 000 руб. (3 000 000 руб. – 1 000 000 руб.

    – 800 000 руб.);

  2. по продаже автомобилей – 350 000 руб. (600 000 руб. – 250 000 руб.).

Совокупный доход по всем сделкам по продаже личного имущества равен 3 600 000 руб. (3 000 000 руб. + 600 000 руб.).

Сумма, которая уменьшает совокупный доход (имущественные вычеты плюс документально подтвержденные расходы), составляет 2 050 000 руб.

(1 000 000 руб. + 800 000 руб. + 250 000 руб.). Налоговая база, с которой Львов должен заплатить НДФЛ по всем сделкам продажи имущества, равна 550 000 руб.

(3 600 000 руб. – 2 050 000 руб.).

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный вычет при продаже жилого дома? Человек приобрел не завершенный строительством дом, после окончания строительства (через несколько лет) гражданин получил право собственности на жилой дом и сразу продал его.

Если с даты получения права собственности на жилой дом не прошло трех лет, человек при его продаже имеет право получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.

При продаже объектов недвижимости человек вправе получить имущественные налоговые вычеты.

Размер вычетов зависит от категории объекта и срока, в течение которого он находился в собственности человека (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если объект недвижимости – жилое помещение, которое находилось в собственности продавца менее трех лет, размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб.

Если объект недвижимости – нежилое помещение, в том числе недостроенный дом, который находился в собственности продавца менее трех лет, размер вычета ограничен суммой 250 000 руб.

Такие условия предоставления имущественных вычетов следуют из положений подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждены письмом Минфина России от 14 сентября 2010 г. № 03-04-08/10-199 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 5 октября 2010 г. № ЯК-37-3/12611). Независимо от категории при продаже имущества, которое находилось в собственности три года и более, платить НДФЛ вообще не придется.

В этом случае полученный доход налогом не облагается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Срок нахождения в собственности объекта недвижимости следует считать начиная со дня его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому, если с даты получения права собственности на жилой дом не прошло трех лет, человек при его продаже имеет право получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.

Дата получения права собственности на нежилое здание в данном случае значения не имеет.

Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письмах от 27 января 2011 г. № 03-04-05/7-38, от 13 апреля 2010 г. № 03-04-05/9-192, от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86. Пример определения размера имущественного вычета при продаже жилого дома. Человек приобрел неоконченный строительством жилой дом и получил право собственности на нежилое здание, а после окончания строительства получил право собственности на жилой дом и сразу продал его П.А.
Человек приобрел неоконченный строительством жилой дом и получил право собственности на нежилое здание, а после окончания строительства получил право собственности на жилой дом и сразу продал его П.А.

Беспалов (резидент России) в 2012 году приобрел здание, не оконченное строительством (10% готовности).

В этом же году Беспалов получил свидетельство о праве собственности на нежилое здание. В апреле 2015 года Беспалов по окончании строительства получил право собственности на жилой дом.

В декабре 2015 года дом был продан.

В связи с тем, что жилой дом находился в собственности Беспалова менее трех лет (с апреля по декабрь 2015 года), гражданин вправе получить имущественный вычет в размере 1 000 00 руб.

Ситуация: можно ли вместо получения имущественного вычета уменьшить доходы от продажи автомобиля на расходы по его приобретению в другой стране? Автомобиль был в собственности менее трех лет. Ответ: да, можно. Сумму, полученную от продажи имущества, можно уменьшить двумя способами:

  1. на имущественный налоговый вычет;
  1. на расходы, связанные с получением дохода.

Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества.

Ограничения действуют только при продаже доли в уставном капитале и при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве. В этих случаях можно воспользоваться только вторым вариантом.

Такой порядок предусмотрен подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 и пунктом 3 статьи 214.1 Налогового кодекса РФ.

Конкретного перечня расходов, на которые можно уменьшить сумму, полученную от продажи имущества, нет.

Под такими расходами понимаются, в частности, суммы, заплаченные продавцом при приобретении этого имущества.

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.

Сумма расходов, принимаемых к вычету, ограничена лишь суммой дохода от продажи. Она не зависит от срока нахождения имущества в собственности продавца.

Такие правила предусмотрены подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Таким образом, к расходам, связанным с приобретением автомобиля, в частности, могут быть отнесены:

  1. затраты, связанные с доставкой автомобиля из иностранного государства;
  1. стоимость таможенного оформления автомобиля;
  1. суммы оплаты услуг банка по приему и перечислению таможенных платежей в соответствии с действующим законодательством;
  1. затраты, связанные с улучшением потребительских качеств автомобиля.

Расходы на обязательное страхование автогражданской ответственности (ОСАГО) к расходам, связанным с приобретением автомобиля, не относятся. Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письмах от 7 декабря 2009 г.

№ 03-04-05-01/864, от 24 сентября 2007 г. № 03-04-05-01/314. Если продается имущество, находящееся в совместной или долевой собственности, то сумму вычета нужно распределить. Это связано с тем, что вычет предоставляется не конкретному человеку, а на реализованный объект имущества.

Если имущество находится в совместной собственности, то при его продаже каждый из собственников может получить имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально долям, которые стороны определят между собой в соглашении. Об этом сказано в подпункте 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Пример распределения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности. Квартира находится в собственности продавцов менее трех лет Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2015 года за 1 200 000 руб. Купили они ее в сентябре 2013 года за 800 000 руб.

При покупке квартира была оформлена в совместную собственность. При продаже квартиры муж и жена получили доход в одинаковом размере – по 600 000 руб. (1 200 000 руб. : 2 чел.). Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продаже своей квартиры. Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее трех лет.
Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее трех лет. По соглашению сторон супруги решили разделить право собственности на квартиру и имущественный вычет между собой пополам.

При подаче декларации каждый из них заявил имущественные налоговые вычеты по 500 000 руб. (1 000 000 руб. : 2 чел.). Доход, уменьшенный на величину вычета, по каждому из супругов составил: 600 000 руб. – 500 000 руб. = 100 000 руб.

НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, по каждому супругу составил: 100 000 руб. × 13% = 13 000 руб. Если имущество находится в долевой собственности, то при его продаже в качестве единого объекта собственники вправе распределить полученные доходы между собой независимо от размера своих долей (ст.

1, 421 ГК РФ). Однако имущественный вычет собственники смогут получить в размере, не превышающем 1 000 000 руб.

(250 000 руб.), пропорционально своей доле. Например, два собственника одним договором продали нежилое помещение.

Первый владел долей в размере 1/5, а второй – 4/5. Общая сумма вычета при продаже нежилого помещения не может превышать 250 000 руб. Значит, максимальный размер вычета для каждого продавца составит: для первого – 50 000 руб., а для второго – 200 000 руб.

Такие правила распределения имущественного вычета установлены подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и применяются только в случае продажи имущества как единого объекта права собственности (постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г.

№ 5-П). Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23 декабря 2013 г. № 03-04-07/56593 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 14 января 2014 г.

№ БС-4-11/231, размещенном на официальном сайте ФНС России в разделе «Разъяснения, обязательные для применения налоговыми органами» от 1 августа 2013 г. № 03-04-05/30847, от 15 октября 2010 г. № 03-04-05/7-623 и ФНС России от 13 июня 2012 г. № ЕД-4-3/9664. Вместе с тем, собственники могут продавать имущество не как единый объект права собственности, а каждый свою долю по отдельному договору.

№ ЕД-4-3/9664. Вместе с тем, собственники могут продавать имущество не как единый объект права собственности, а каждый свою долю по отдельному договору. В этом случае имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб., пропорционально долям не делится, а предоставляется в полной сумме каждому из продавцов (письма Минфина России от 15 марта 2013 г.

№ 03-04-05/9-236, ФНС России от 25 июля 2013 г. № ЕД-4-3/13576 (документ размещен на официальном сайте налоговой службы в ), от 2 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/18611). Пример распределения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

Квартира находится в собственности продавцов менее трех лет Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2015 года за 1 200 000 руб. Купили они ее в сентябре 2013 года за 800 000 руб. При покупке квартира была оформлена в долевую собственность (на мужа – 60%, на жену – 40%).

При продаже квартиры муж получил от покупателя 720 000 руб. (1 200 000 руб. × 60%), а жена – 480 000 руб.

(1 200 000 руб. × 40%). Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продаже своей квартиры.

Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее трех лет. При подаче декларации супруги заявили имущественные налоговые вычеты в следующих размерах: 1 000 000 руб.

× 60% = 600 000 руб. (имущественный вычет мужа); 1 000 000 руб.

× 40% = 400 000 руб. (имущественный вычет жены). Доход каждого супруга, уменьшенный на величину вычета, составил: 720 000 руб.

– 600 000 руб. = 120 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у мужа); 480 000 руб.

– 400 000 руб. = 80 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у жены). НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, составил: 120 000 руб. × 13% = 15 600 руб. (налог с доходов мужа); 80 000 руб.

× 13% = 10 400 руб. (налог с доходов жены). Ситуация: нужно ли распределять между супругами – совладельцами продаваемого имущества расходы, на которые один из них хочет уменьшить доходы от продажи?

Имущество находилось в собственности менее трех лет. Платежные документы по расходам оформлены на второго супруга.

Расходы не подлежат распределению между супругами, и уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с его приобретением, в данной ситуации не получится.

При продаже автомобиля, которым человек владел менее трех лет, налоговую базу по НДФЛ можно уменьшить одним из двух способов:

  1. воспользоваться имущественным вычетом в пределах 250 000 руб.;
  1. исключить из доходов от продажи имущества сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.

Супруг, который хочет уменьшить полученные от продажи доходы каким-либо из этих способов, должен подать в налоговую инспекцию по местожительству декларацию по форме 3-НДФЛ (п.

7 ст. 220, п. 3 ст. 228 НК РФ). Вычет в пределах 250 000 руб. предоставляется независимо от того, за счет каких средств и в какой сумме были понесены расходы на приобретение проданного имущества. Это следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Следовательно, супруг, который от своего имени продает имущество, оплаченное от имени второго супруга, вправе воспользоваться вычетом без каких-либо ограничений.

Следовательно, супруг, который от своего имени продает имущество, оплаченное от имени второго супруга, вправе воспользоваться вычетом без каких-либо ограничений. Уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с его приобретением, в данной ситуации не получится. Чтобы воспользоваться этим способом, понесенные расходы должны быть произведены супругом, который продает имущество.

То есть расходы должны быть подтверждены документами, оформленными непосредственно на имя супруга, подающего декларацию по НДФЛ. Распределять эти расходы между супругами-совладельцами тоже нельзя. Это следует из буквального толкования положений подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Совет: есть аргументы, которые позволяют одному из супругов уменьшить свой доход от продажи имущества, даже если документы, которыми подтверждены расходы на его приобретение, оформлены на другого супруга. Они заключаются в следующем. Имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым (совместной собственностью) независимо от того, на чье имя оно было приобретено либо от чьего имени было оплачено (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Поэтому в отношениях, связанных с приобретением имущества в совместную собственность и с реализацией совместно нажитого имущества, супруги, состоящие в зарегистрированном браке (в отсутствие брачного контракта), имеют равные права.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Таким образом, при реализации совместно нажитого имущества один из супругов может претендовать на уменьшение налоговой базы по НДФЛ даже в том случае, если документы об оплате этого имущества были оформлены на имя другого супруга. Косвенно это подтверждается определением Конституционного суда РФ от 2 ноября 2006 г. № 444-О и постановлением Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2007 г.

№ 8184/07. Однако такая позиция может привести к спору с налоговой инспекцией. Официальных разъяснений, которые позволяли бы одному из супругов уменьшать налоговую базу по НДФЛ за счет расходов, понесенных другим супругом, нет.

Поэтому, рассматривая поданную декларацию, инспекция может отказать в применении этого способа уменьшения налоговой базы по НДФЛ и ограничиться налоговым вычетом в пределах 250 000 руб. Обжаловать такое решение можно в порядке, установленном главой 19 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: в каком размере можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже квартиры? Одна доля квартиры находилась в собственности более трех лет, а другая – менее трех лет. Если на момент продажи данная квартира оформлена как единый объект, то доход, полученный при ее продаже, не облагается НДФЛ.

Если квартира продается отдельными долями, нужно учитывать срок владения продавцом каждой из долей. Если квартира находилась в собственности человека менее трех лет, то доход от ее продажи облагается НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1, 2 ст. 209, п.

17.1 ст. 217 НК РФ). При этом доход от продажи квартиры в целях расчета НДФЛ человек (резидент) вправе уменьшить, в частности, на имущественный налоговый вычет. Размер такого вычета не может превышать 1 000 000 руб.

Об этом говорится в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Если квартира находилась в собственности человека три и более года, то доход от ее продажи вообще не облагается НДФЛ (п.

17.1 ст. 217 НК РФ). Значит, условия для применения имущественного налогового вычета отсутствуют. По мнению финансового ведомства, обложение НДФЛ и применение вычета по нему зависят от способа оформления квартиры.

Квартира может быть оформлена единым объектом (у гражданина одно свидетельство о праве собственности) или как несколько объектов − долей (на каждую долю выдано отдельное свидетельство о праве собственности). Если на момент продажи квартира оформлена как единый объект, то для целей НДФЛ изменение состава собственников до ее продажи значения не имеет.

Ведь право собственности на квартиру в целом возникает в момент первоначальной госрегистрации, а не в день, когда повторно получено свидетельство о праве собственности в связи с изменением состава собственников и размера их долей (ст. 131 и 235 ГК РФ). Поэтому, в тех случаях, когда одна доля квартиры находилась в собственности человека три или более года, а другая доля – менее трех лет, весь доход от продажи квартиры НДФЛ не облагается. Следовательно, применять имущественный налоговый вычет в рассматриваемой ситуации нет оснований.

Такие выводы сделаны в письмах Минфина России от 19 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-530, от 30 декабря 2010 г.

№ 03-04-05/7-765, от 13 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-539 и ФНС России от 22 октября 2012 г.

№ ЕД-4-3/17824. В случае, когда квартира продается не как единый объект, а как отдельные доли, нужно рассматривать срок владения продавцом каждой из долей.

Если одна доля квартиры находилась в собственности более трех лет, то доход, полученный при ее продаже, вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). А с дохода от продажи доли, которая в собственности продавца менее трех лет, НДФЛ нужно заплатить.

Следовательно, при продаже квартиры в виде долей человек может получить имущественный вычет в сумме не более 1 000 000 руб. на доходы от продажи той доли, которая ему принадлежит менее трех лет (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Аналогичная позиция отражена в письмах Минфина России от 9 августа 2012 г.

№ 03-04-05/7-936, от 19 июня 2009 г.

№ 03-04-05-01/474, от 20 июня 2007 г. № 03-04-05-01/198, от 2 апреля 2007 г. № 03-04-06-01/107 и ФНС России от 13 августа 2009 г.

№ 3-5-04/1248. Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет.

Таким образом, вычет при продаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г.

№ 03-04-05/7-68). Вас также может заинтересовать

Налоги с продажи квартиры c 2021 года

Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры с 2021 года Коротко: если продаёте квартиру через 3 года после того, как стали её владельцем, и это ваше единственное жильё. Неважно, как вы получили квартиру: правило распространяется и на наследство, и на подарок, и на покупку.

Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры, если она не единственнаяСрок всё ещё зависит от того, когда именно вы получили это жилье: до 1 января 2016 года или позже.Если продаваемая квартира была в собственности до 1 января 2016 годаМинимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 3 года. Если продаваемая квартира перешла в собственность после 1 января 2016 годаМинимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 5 лет. Но есть исключения, по которым срок владения такой квартирой снижается до 3 лет:

  1. квартира получена в наследство;
  2. квартира приватизирована после этой даты;
  3. жильё куплено у члена семьи или близкого родственника (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
  4. недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).

Какое жильё считается единственнымЖильё считается единственным, если у продавца нет в собственности других жилых помещений.

При этом учитывается и совместная собственность, и доли в праве на другое жильё, а не только квартиры или комнаты целиком.

Если в вашей личной собственности есть одна квартира и дополнительно комната, купленная в браке и оформленная на супруга, то ни квартира, ни комната не будут считаться единственным жильём.Это правило не распространяется на ситуацию, когда старое жильё продано в течение 90 дней после покупки нового. То есть 3 месяца, в течение которых вы владеете двумя квартирами (между покупкой новой и продажей старой), в этом случае не считаются, и на проданную квартиру действует правило 3 лет.Пример Маша решила продать свою квартиру, но сначала купить другую. Новую квартиру Маша купила 15 января 2021 года, а «старую» продала через 2,5 месяца — 3 апреля 2021 года — именно в этот день зарегистрировали право собственности покупателя на проданную Машей квартиру.

С 15 января по 3 апреля, включая дату продажи квартиры, у Маши формально было 2 жилья одновременно, но в такой ситуации — если она продолжается не больше 90 дней — считается, что Маша продала единственное жильё. А к подобной сделке применяется новое исключение — трёхлетний срок владения. Если квартира приобретена после 1 января 2016 года, не подпадает под исключения и не является единственным жильём, то продать её без уплаты налога можно только через 5 лет.

Важно: Правило 3 лет для освобождения от налога при продаже единственного жилья работает только для сделок после 1 января 2021 года.

Если вы купили такую квартиру в январе 2016 года, а продали в апреле 2021-го, к ней применяется пятилетний срок владения.Как считать срок владения Срок считается со дня регистрации права собственности на квартиры. Эту дату можно посмотреть или найти в документах на квартиру — она указана в свидетельстве о регистрации, если вы его получали, или в выписке из ЕГРН, которую можно оформить в центрах госуслуг или заказать онлайн — или .

По дате регистрации отсчитываете срок для жилья, которое вы построили сами, купили по ДДУ или получили в подарок.Для других квартир действуют отдельные правила:ПриватизацияДо 1998 года не было единой государственной регистрации прав собственности, поэтому если вы приватизировали жильё до этого времени и теперь хотите его продать, вам нужно зарегистрировать право собственности в единой системе (если не сделали этого раньше). Срок владения жильём будет отсчитываться не с даты такой регистрации, а с о передаче жилья в собственность, то есть с 90-х. НаследствоДля квартиры, полученной в наследство, срок владения начинается с даты открытия наследства.

Этой датой считается Жилищно-строительный кооперативДля квартир в ЖСК срок владения начинается, когда выполнены : оплачен паевой взнос и подписан акт приёма-передачи. Получение жилья по долямЕсли право собственности на квартиру появлялось по долям, то при продаже квартиры срок владения будет считаться с даты, когда возникло право собственности Получение жилья через судЕсли право собственности на недвижимость признавалось через суд, то для неё срок владения стартует . Реновация в МосквеДля таких квартир есть особое правило: в срок владения новой квартирой засчитывают срок владения предыдущим жильём.ПримерСемья Сидоровых купила в пятиэтажке двухкомнатную квартиру в апреле 2015 года, а в январе 2021 года получила реновационную квартиру, которую решила сразу же продать.

Три года с покупки квартиры в пятиэтажке уже прошли, поэтому новую квартиру можно продавать и не платить налоги. Семья Платоновых купила такую же квартиру, как у Сидоровых, но чуть позже — в июле 2016 года, и во время реновации получила взамен неё другую — тоже в январе 2021 года.

И тоже подумывают её продать. Только у Платоновых это не единственное жильё, поэтому новую квартиру можно будет продать без налогов не раньше июля 2021 года — через 5 лет, прошедших с июля 2016-го, когда была куплена квартира в хрущёвке.

Налог на продажу недвижимости 13% Ставка налога осталась прежней — 13%.

Но это ставка только для тех, кто живёт в России не меньше 183 дней в году, то есть налоговых резидентов (тех, кто платит налоги в России). Для нерезидентов (тех, кто платит налоги в других странах) ставка налога гораздо выше — 30%.

Кроме того, для нерезидентов не работают правила об имущественном вычете и расходах на квартиру: база для расчёта налога не уменьшается на эти суммы.

Как определяется налоговое резидентство (не путать с гражданством!)Гражданство напрямую не связано с резидентством. Налоговым резидентом России может быть не только гражданин РФ, но и иностранец, и лицо без гражданства.

ПримерИностранец купил квартиру в Петербурге пять лет назад, а через год решил переехать в Россию навсегда, не меняя гражданство.

В этом случае он остаётся гражданином своего государства, но становится налоговым резидентом России. Если он решит продать купленную квартиру, то заплатит 13% с дохода.Обратная ситуация: гражданин России год назад купил квартиру и почти сразу же уехал жить за границу. Если он решит продать жильё сейчас, ему придётся отдать 30% от полученных денег.

Без уплаты налогов он сможет это сделать через 3 или 5 лет владения, в зависимости от того, является ли это жильё для него единственным.Если вам требуется подтвердить статус налогового резидента РФ, через интернет, по почте или лично в налоговой службе.

Как считается налог на продажу квартиры Налог считается перемножением налоговой базы (суммы, облагаемой налогом) и налоговой ставки — 13% или 30%.При расчёте налога учитываются четыре основных фактора:

  1. дата приобретения квартиры: до 1 января 2016 года или после;
  2. расходы на приобретение продаваемой квартиры.
  3. цена квартиры в договоре купли-продажи;
  4. имущественный вычет;

Как считается цена квартиры (до применения имущественного вычета)Если квартира оказалась в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких особых правил: налог считается от цены квартиры, которая написана в договоре (после применения вычета).Если квартира появилась позднее, то при её продаже налоговая база считается по-другому: сумма, которая облагается налогом, привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Она не связана с рыночной стоимостью и может быть и больше, и меньше.

Кадастровая стоимость будет указана в выписке из ЕГРН или в справке о кадастровой стоимости, которую можно заказать на сайте Росреестра или в центре госуслуг.Если у объявления на Яндекс.Недвижимости есть отметка «Проверено в ЕГРН», то кадастровая стоимость будет указана в объявлении.Ещё эту стоимость можно узнать .

Кадастровая стоимость квартиры способна меняться со временем, поэтому будьте внимательны и делайте запрос на конкретную дату. Чтобы посчитать базу для налога, нужно узнать кадастровую стоимость жилья на 1 января того года, в котором вы продали квартиру. Если цена квартиры больше 70% от этой кадастровой стоимости, то за основу для расчётов берётся сумма из договора.

Если же она меньше 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывают исходя из этих 70%.Если в ЕГРН на 1 января года продажи у квартиры ещё не было кадастровой стоимости, то для расчёта налога берётся цена квартиры в договоре.ПримерАнтон купил в Москве однушку в январе 2018 года и решил продать её в феврале 2021 года, когда минимальный срок владения ещё не прошёл.Кадастровая цена квартиры — 10 млн рублей Цена в договоре купли-продажи — 6 млнВ этом случае Антон заплатит налог с 70% от кадастровой стоимости — с 7 млн рублей, так как продаёт свою квартиру дешевле этой суммы. А если бы Антон получил за квартиру свыше 8 млн, то платил бы налог уже с этой суммы.

Как можно уменьшить налог на продажу квартиры «Цену» квартиры, которую мы посчитали выше, можно уменьшить. У продавца есть два варианта на выбор:

  1. использовать вычет 1 млн рублей;
  2. уменьшить цену на размер расходов на квартиру.

Имущественный вычетРазмер вычета — 1 млн рублей, и его может применить любой продавец жилья. Право на вычет не зависит от того, когда и как получена квартира.

Вычет можно использовать несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. Всё просто: от суммы, облагаемой налогом (которую мы рассчитывали ранее), отнимается 1 млн рублей. Расходы на квартируВместо вычета можно уменьшить цену квартиры на сумму, потраченную на её приобретение.

Выгодно, если на это ушло больше 1 млн рублей. Под расходами на квартиру понимают не только цену её покупки, но и другие затраты, в том числе проценты по ипотеке или расходы на строительство жилья, если вы занимались стройкой сами.Если вы купили квартиру за 6 млн рублей, а продаёте за 7 млн, ваш «доход» (разница между ценой покупки и ценой продажи) 1 млн. Именно эта сумма будет облагаться налогом.

Если вы брали ипотеку и выплатили по ней в качестве процентов более 1 млн рублей, то налогом квартира при продаже облагаться не будет.

Важно: если после применения вычета или расходов на квартиру получился нуль или отрицательное значение, то налог платить не нужно.Особые случаи для применения имущественного вычетаПродажа долейЕсли продаваемая квартира — долевая собственность, то вычет делится на всех сособственников пропорционально долям. Но когда каждый из них продаёт свою долю по отдельному договору, то в 1 млн рублей.Налоги при «продаже» по ДДУТакая сделка не считается продажей, потому что нельзя продать квартиру до того, как она будет достроена, а право на неё — зарегистрировано в Росреестре. Такая «как бы продажа» — это уступка прав по договору долевого участия, поэтому к ней не применяются правила о сроке владения и заплатить 13% налога придётся в любом случае.

Но из облагаемой суммы можно вычесть те расходы, которые были понесены на момент такой «продажи».

В эти расходы входят не только собственные деньги, но и сумма погашенного кредита и процентов, если на оплату ДДУ дольщик брал кредит.Почему не стоит занижать цену в договореОбычно продавец квартиры делает это, чтобы уменьшить налог или вовсе не платить его. Но это не всегда оправданное решение.

1. Риск может быть больше экономии на налоге.Помните о том, что для расчёта налога при заниженной цене квартиры всё равно применяется 70% кадастровой стоимости.

Поэтому уменьшать цену ниже этой отметки вовсе не имеет смысла — налог посчитают от неё.

2. Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите.Банк всегда оценивает и саму квартиру, и адекватность цены на неё.

Покупатель должен пригласить оценщика, который укажет реальную рыночную стоимость недвижимости. Если цены в договоре и в отчёте оценщика будут сильно отличаться, это может насторожить банк и он откажет покупателю в кредите.

3. Заниженная цена напугает покупателя.Цена в договоре — это то, что покупатель получит, если со сделкой что-то пойдёт не по плану. Он может рассчитывать только на официальную стоимость квартиры, а, значит, сильно рискует.

Некоторые покупатели используют ситуацию и просят о дополнительной скидке. В таких случаях стоит оценить, сколько вы сэкономите на занижении цены, посчитав реальное и виртуальное уменьшение стоимости. Занижение цены квартиры с продажей неотделимых или отделимых улучшенийЧасто продавцы искусственно занижают цену квартиры и предлагают купить «неотделимые улучшения» по отдельному договору или дополнительному соглашению.

Такая схема нередко встречается даже в сделках с участием банков и агентств недвижимости.Так продавец как бы уменьшает цену квартиры (и сумму налога). Только неотделимые улучшения — часть квартиры и не могут продаваться отдельно, поэтому их стоимость входит в её цену. Избежать НДФЛ в этой ситуации можно, но есть риск, что покупатель «откроет», что отдал часть денег за квартиру по другим документам.

Например, если сам решит продать квартиру и учесть эти расходы для уменьшения налоговой базы. Такие дела попадают в суд, продавца квартиры признают виновным , а налог на доходы доначислят.

Бывают ситуации, когда договор купли-продажи квартиры признают недействительным и покупателю приходится , что деньги, переданные им за неотделимые улучшения, тоже должны ему вернуться.Кроме того, доходы от продажи любого имущества облагаются налогом по правилам, описанным в законе. Даже если часть цены квартиры прикрывают продажей другого имущества, названного «отделимыми улучшениями», с денег, полученных за такие улучшения, тоже нужно заплатить налоги. А когда это продажа придуманных отделимых улучшений, камуфлирующих цену квартиры, то рискуют обе стороны сделки.

У покупателя не выйдет учесть эти деньги для уменьшения налога при продаже квартиры, а продавец может потерять их, если со сделкой что-то пойдёт не так. Если договор продажи квартиры признают недействительным, то покупатель сможет вернуть только деньги, прописанные в нём, а за мифические отделимые улучшения — нет. Ведь признание недействительным одного договора не означает, что другой договор не останется в силе.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Иллюстратор: Алина Кугуш

Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ

— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности. К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.

В письме Министерства финансов от 30 июля 2021 года разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2021 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб. Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.

Читайте также: При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2021 года ). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар.

Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

Читайте также: Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.

Читайте также: В соответствии со Налогового кодекса освобождаются от уплаты НДФЛ пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством России выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.

Как сэкономить на НДФЛ при продаже квартиры в 2021 году

Юрист Анастасия Гежина в авторской статье рассказывает обо всех подробностях уплаты НДФЛ при продаже квартиры и недвижимости в целом в 2021 году Если вы продаете квартиру, с точки зрения государства получаете доход. Часть этого дохода (13%) вы должны отдать государству в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Сэкономить можно, если все делать по закону. Давайте начнем с основ. Размер отчислений в бюджет зависит от нескольких факторов:

  1. размера расходов на ее приобретение.
  2. срока владения квартирой;
  3. размера дохода, полученного от продажи;

Налоговый кодекс РФ (НК РФ) устанавливает категорию минимального предельного срока владения недвижимостью ().

Если вы владеете недвижимостью меньше этого срока, то при ее продаже нужно будет заплатить НДФЛ. Срок определяется в соответствии с нормами НК РФ, которые действовали на момент регистрации вашего права собственности на недвижимость. Если квартира приобретена в собственность до 01.01.2016, то НДФЛ с ее продажи не уплачивается при условии, что вы владели квартирой три года и более.

Если квартира приобретена в собственность после 01.01.2016, то минимальный срок владения принимает следующие значения:

  1. во всех остальных случаях, включая приобретение очередной квартиры по договору долевого участия или на вторичном рынке, минимальный срок владения составляет пять лет.
  2. если квартира получена по наследству, в подарок от родственника, в порядке приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, минимальный срок владения составляет три года. Трехлетний срок применяется также к квартирам, являющимся единственным жильем, вне зависимости от момента их приобретения (Письмо Минфина России от 03.03.2021 N 03-04-05/15558);

Срок владения недвижимостью по общему правилу равен периоду, в течение которого в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) существовала запись о вашем праве собственности на недвижимость.

01.06.2018 вы подписали договор купли-продажи квартиры (например, эта квартира является вашим единственным жильем), а 01.08.2018 — внесены в ЕГРН в качестве собственника. В этом случае минимальный срок владения квартирой составляет три года. Соответственно, вы сможете продать квартиру без уплаты НДФЛ начиная с 02.08.2021.

Из общего правила об исчислении минимального срока владения со дня регистрации права собственности есть ряд исключений:

  • Если вы приобрели квартиру в браке за счет общих доходов, то срок минимального владения и для вас, и для супруга исчисляется с момента, когда было зарегистрировано право собственности на квартиру.
  • Если вы получили квартиру по наследству, то срок минимального владения начнет течь со дня смерти наследодателя (, Письмо Минфина России от 05.07.2019 № 03-04-05/49885);

При этом не имеет значения, на кого именно записана квартира, поскольку она по умолчанию поступила в вашу совместную собственность (). Это же правило применяется, если вы унаследовали квартиру, приобретенную в браке, от умершего супруга.

НДФЛ при продаже квартиры рассчитывается как доля от дохода, который вы получили в результате продажи. Этот доход составляет налогооблагаемую базу. Чем она больше, тем больше налога вы уплатите в бюджет.

Доходом от продажи признается максимальное из двух значений: цены продажи либо 70% кадастровой стоимости квартиры. Если вы, например, меняете квартиру, то доходом будет признана стоимость квартиры, которую вы получите в обмен на свою (). НК РФ предусматривает ряд льгот, которые позволяют уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, а следовательно, и размер отчислений в бюджет.

Одной из таких льгот является имущественный налоговый вычет.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год.

НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 15 млн руб., то вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 14 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 9 млн руб., другую за 13 млн руб., общая сумма налогооблагаемого дохода составит 21 млн руб. (9 млн руб. + 13 млн руб. — 1 млн руб.

= 21 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.

Если квартира находится в долевой собственности, то вычет сможет получить каждый из долевых собственников.

Для этого нужно заключить два договора купли-продажи, по одному для каждой из долей.

Чтобы получить вычет, достаточно приложить к налоговой декларации копии документов, подтверждающих продажу квартиры. Налоговая декларация подается по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Вместо имущественного вычета можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые вы понесли при приобретении продаваемой квартиры.

Конкретный перечень расходов, которые могут быть учтены для уменьшения налогооблагаемой базы, законодателем не предусмотрены.

Это сделано для того, чтобы налогоплательщики могли в каждом конкретном случае учесть любые необходимые фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением в собственность жилой недвижимости, с учетом многообразия видов таких расходов (Определение Конституционного суда РФ от 16.07.2013 года № 1220-О).